Недвижимость Воронеж без посредников

Рейтинг 1833

Насколько сложна задача по проведению сделки покупки или продажи квартиры в Воронеже, знает только тот, кто сталкивался с этим хотя бы раз в жизни. Я в этой статье постараюсь помочь разобраться в хитросплетениях этой процедуры и для начала последовательность шагов.

Во-первых, обозначаем точную сумму покупки. То есть нужно определиться, сколько денег будет потрачено. Их может оказаться значительно больше – я говорю об ипотеке. Кризис не перечеркнул эту возможность, тем более что банковские проценты медленно, но неуклонно поползли вниз. Существуют и государственные программы поддержки, не будем в этой статье касаться их рассмотрением – у нас другая задача. Возможно, суммы не всегда внушительные, но, к примеру, недавно ко мне обратилась моя знакомая с просьбой найти квартиру за небольшие деньги. Сумма была очень скромная, но стоило навести некоторые справки, получить ссуду по программе молодой семьи, прибавить материнский капитал – и удалось приобрести неплохую квартиру в приличном районе!

При этом нельзя забывать, что часть денег уйдет на накладные расходы, еще какую-то сумму нужно отложить на ремонт приобретенной квартиры. Существует вероятность, что продавец поднимет цену, к сожалению, несмотря на снижение цен, такое иногда случается. Планировать расходы нужно не впритык, а иметь в виду непредвиденные обстоятельства.

Во-вторых, надо четко представлять желаемый предмет, место расположения. Конечно, вопрос денег немаловажный: например, за равную сумму можно купить однокомнатную квартиру в центре или двухкомнатную квартиру в спальном районе, или трехкомнатную квартиру на окраине Воронежа. Следует понимать отличие между новостройкой и вторичным жильем – тут разница может сказаться не столько в цене покупки, сколько в стоимости последующего ремонта.

Казалось бы, чего проще – прицениться, ведь в объявлениях всегда указывается стоимость, и новичок обязательно будет ориентироваться на меньшие цены. Но что скрывается за привлекательными предложениями? Вероятно, ответят, что квартира уже продана либо снята с продажи. Риэлторы вполне могли поставить низкую цену, чтобы привлечь вероятных покупателей и предложит вам другую квартиру, разумеется, по другой цене. Либо пригласит посмотреть тот или иной объект с целью последующей торговли с собственником. Важно помнить, что даже на этой стадии все не просто, существуют не только подводные камни, но и законы рынка, и лучше заручиться поддержкой профессионала. В-третьих, поиск желаемого. Казалось бы, сейчас великое множество предложений, миновали те дни, когда конкуренция была среди покупателей, и продавцы были в фаворе рынка. И все же расслабляться не стоит. Хоть и царит застой в продажах, хоть и велик выбор, но качественное жилье всегда пользовалось спросом. И еще один аспект на скорость сделки, сговорчивость продавца: его последующие цели. Проще говоря, если квартира в чистой продаже, то есть собственнику нужны деньги, то тогда есть возможность договориться о небольшой скидке, и сделку провести без волокиты. Но если это обменный вариант, и продавцу потребуется купить другую квартиру, то многое зависит от того, что он ищет, есть ли у него подобранные варианты или он станет тянуть время для поиска, не будет ли проволочек с его вариантом? Так что у заманчивого предложения может оказаться весьма незавидная перспектива. Как правило, риэлторы имеют и источники информации, и опыт, позволяющие во время сориентироваться в сложных случаях и найти оптимальный выход из трудной ситуации, или же подобрать другой вариант. Но это не значит, что покупатель остается в стороне. Напротив, нужно следить за объявлениями, продолжать поиск, пока сделка не совершена – возможно, самое привлекательное предложение попадется на глаза именно вам, а не агенту. В-четвертых, проверка юридической чистоты квартиры. Что это значит? Если в прошлом выбранной квартиры были проблемы с законом, то может возникнуть риск потери собственности. Опытные риэлторы уверены, что такая опасность никогда не исчезнет, и, даже если квартира много раз перепродана, нынешние ее владельцы могут стать жертвами неких афер, произошедших десятилетия назад. А значит, юридическая проверка должна быть произведена тщательнейшим образом. Например, дети, которых вначале 90-х исключали из числа собственников при приватизации. По существующим законам, они (давно уже совершеннолетние) могут предъявить судебный протест на сделку. Кроме того, нужно выяснить, нет ли отбывающих наказание, временно выписанных, нет ли наследников у умерших собственников.

Был случай в моей практике, когда квартиру продали по поддельному паспорту, а через неделю объявился настоящий хозяин, заявивший о своих правах, и не ведавший о продаже квартиры. Этот шаг очень важен и должен проводиться с привлечением специалистов. В-пятых, торг. Следует отдавать отчет, что на значительные уступки в цене продавец не пойдет, ведь он тоже взвешивал свои шансы до того, как объявил свою квартиру в продажу. Но есть сопутствующие расходы и о них должна быть четкая договоренность: кто оплачивает сбор справок, несет расходы по совершению сделки. В какой форме будут производиться расчеты, какова ответственность сторон в случае отмены сделки по каким-либо причинам. Все условия, все договоренности, достигнутые с продавцом в отношении предстоящей сделки должны быть прозрачны, понятны обеим сторонам. Ни в коем случае нельзя допускать недосказанности – из-за отсутствия опыта можно упустить важные нюансы либо не придать им должного значения. Шестой этап. Собственно сделка. Тут следует только исполнить требования закона. Подготовленный пакет документов на приобретаемую квартиру, документы, удостоверяющие личности участников сделки. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы, например, разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние, согласие супруга/супруги продавца/покупателя и пр.

Договор купли-продажи лучше все же поручить юристу, это признают все опытные риэлторы. Что не регулирует закон, так это способ расчетов. Их несколько, и одни из них – через депозитную банковскую ячейку. Следует заранее узнать в банке особенности этой услуги, так как она может отличаться. Но основное условие то, что продавец может забрать деньги только по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи, а значит, возможность мошенничества исключена. И, наконец, завершающий этап – передача квартиры с подписанием передаточного акта, который получают участники сделки при подписании договора купли-продажи. Он подтверждает, что покупатель получает квартиру в надлежащем техническом состоянии и не имеет претензий к продавцу. Это имеет значение не только для формальности. В моей практике был случай, когда соседи затопили проданную квартиру, а платить отказались. Поскольку акт подписан не был, то убытки покрывать пришлось прежним владельцам и им же потом выяснять отношения с бывшими соседями.

Сложностей со снятием с регистрационного учета, с вывозом вещей прежних владельцев почти никогда не бывает – в договор купли-продажи вносятся соответствующие пункты с указанием сроков, с задержанием некой суммы и условием передачи ее после окончательного решения вопросов с передачей квартиры. Главное, чтобы все эти пункты были прописаны в договоре, иначе за самоуправство может последовать уголовная или материальная ответственность.

Копирование статьи допускается только с размещением обратной ссылки на источник /