Недвижимость Воронеж без посредников

Рейтинг 1107

Ипотечные программы в сегменте загородной недвижимости пока развиты слабо. Банки опасаются выводить ипотечные программы на этот рынок. Число ипотечных кредитов, выданных на покупку недвижимости за городом, незначительно, особенно на фоне городских объемов. По мнению экспертов, банки кредитуют не более 10–15% от всего объема загородной недвижимости. Причинами низкого интереса является то, что значительная доля застройщиков не имеет большого опыта работы на этом рынке, их кредитная история непродолжительна, а количество объектов, реализуемых в пригородном сегменте, невелико.

Проблемный рынок

Ключевыми проблемами, сдерживающими рост объемов ипотечного кредитования загородных объектов, эксперты называют: отсутствие градостроительной документации в населенных пунктах Ленинградской области, отсутствие документов на землю (значительная часть застройщиков приступает к строительству, не имея на руках разрешения на строительство), невозможность определить добросовестность застройщика, невозможность адекватно оценить объект.

Для выдачи кредита банку необходимо адекватно оценивать объект недвижимости. На загородном рынке оценка отягощается земельным участком и индивидуальными особенностями каждого конкретного объекта (пример: даже с методической точки зрения, оценка квартиры осуществляется только с применением сравнительного подхода, оценка дома с земельным участком – сравнительного и затратного). Сложно оценить ликвидность загородного объекта и риски, связанные с неправильной оценкой данных параметров. Результатом перечисленных проблем является тот факт, что из более 120 коттеджных поселков сегодня кредитуется не более 15%.

Условия кредитования

На рынке коттеджных поселков сегодня существует две основные схемы ипотечного кредитования. Это может быть совместный инвестпроект банка и застройщика – банк инвестирует в строительство объекта и предлагает программу ипотечного кредитования (пример: «Сторожевая гора» и «ИнвестТоргБанк»). Другой вариант – проект аккредитован банком. Примеры: «Павловский малоэтажный ансамбль» и «Еврофинанс-Моснарбанк», «Южный берег» и «Сбербанк», банк «ВЕФК»; проекты «Петербургское садовое кольцо» («Теплый дом», «Лесная дача», «Еловый дом») и «ВТБ24», «Сбербанк», «Банк «Санкт-Петербург», «Банк «Возрождение», «БашэкономБанк».

Срок кредита может составлять от одного года до 30 лет. Первоначальный взнос колеблется в интервале 10–80 %. В среднем размер первоначального взноса около 30%. Ставки по рублевым кредитам - 11,7–16% в год, ставки по кредитам в долларах - 10,4–14,99% в год. Размер процента зависит от ряда условия: срока кредита, суммы подтвержденных доходов и т. п. Банки предъявляют жесткие требования к предмету залога. Дом должен быть пригоден к круглогодичному проживанию. В нем должно быть электро-, водоснабжение, отопление, канализация. Транспортная доступность также должна быть круглогодичной. Назначение земель, соответственно – ИЖС или, по крайней мере, дачное строительство. Банки заинтересованы, чтобы объект был ликвидным. Соответственно старые постройки или объекты, которые они считают ненадежными, не рассматриваются.

Портрет заемщика

По данным экспертов, лишь десятая часть покупателей коттеджей пользуются ипотекой. Около 30% покупателей ориентируются на дома эконом-класса ($200–300 тыс.). Примерно 29% людей приобретают загородный дом для постоянного, 24% – для временного, 22% – для смешанного проживания. Каждый четвертый покупатель рассматривает сделку как выгодное вложение свободных средств. Размер заемных средств – 70–80%. При этом среднемесячный доход потребителя должен составлять не менее $2 тыс. на семью при условии привлечения кредита и не менее $5тыс. без кредита. Предпочтения покупателей по географическому местоположению поселка распределяются следующим образом: Всеволожский район – 20,9%, Курортный район Петербурга и Выборгский Ленобласти – по 14%, Гатчинский – 9,3%.

Среди покупателей наиболее популярны коттеджи от 150 до 250 кв.м. Но зачастую выбирается дом меньшей площади из-за его более удачного архитектурного и конструктивного решения. По таунхаусам предпочтительный метраж – 110–200 кв.м. Наибольшее количество запросов поступает на земельные участки 16–20 соток и 21–30 соток (30% и 27% соответственно).

Более 50% петербуржцев предпочитают загородную недвижимость из газобетона. Чаще всего жители загородных домов хотели бы видеть на своем участке сосны и прилегающие к участку водоемы с песчаными пляжами.

Прогноз – рост ставок

Эксперты считают, что банки станут активнее кредитовать загородную недвижимость лишь в том случае, если будут преодолены последствия ипотечного кризиса в Америке и ставки будут вновь стремиться в сторону уменьшения, а не в сторону увеличения, как это происходит сейчас. Активности банков будет способствовать повышение ликвидности загородных объектов, рост объема самого рынка загородной недвижимости.

Эксперты рынка прогнозируют увеличение процентных ставок по кредитам. Повышение ставок происходит на фоне продолжающегося мирового ипотечного кризиса.

По мнению экспертов, несмотря на то что рынок загородной недвижимости пока остается «зоной риска» для банков, его дальнейшее развитие имеет неплохие перспективы. Ипотечное кредитование очень востребовано в классе эконом и средний, что вынуждает девелоперов активнее договариваться с банками, а значит, стараться улучшать юридическое состояние земель (прозрачность документов) уже на начальном этапе продаж. Интерес банков к загородному рынку также подстегивает возрастающая конкуренция на городском рынке, необходимость поиска новых сегментов. Конкуренция среди банков продолжает расти – не исключено, что их требования к такой недвижимости будут смягчаться. Игнорируя загородный рынок, банки сегодня рискуют потерять часть клиентов.

Мнение

Виталий Демидов, управляющий петербургским филиалом «Абсолют-банка» – Основные проблемы связаны с тем, что рынок земли в Ленобласти еще окончательно не сформирован. В связи со сложностями технических процедур оформления земель в собственность, строительство коттеджных поселков часто начинается задолго до официального оформления земли в собственность. Это, в свою очередь, ставит крест на привлечении ипотечных покупателей в коттеджные поселки. На вторичном рынке ситуация не лучше. Согласно статистике, на сегодняшний день не больше 10% земельных участков имеют правильно оформленные документы. А без таковых земля не может выступать предметом залога. К тому же банки кредитуют под участки, выделенные для индивидуального жилищного строительства, в то время как большая часть наделов пока относится к землям сельскохозяйственного назначения и для садоводства.

Мнение

Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский АКБ «Альфа-Банк» – Одной из причин слабого развития ипотеки на загородном рынке является небольшое количество коттеджных поселков на первичном рынке, пригодных для кредитования. Если, скажем, два года назад их были единицы, сейчас их несколько десятков. Значительная доля застройщиков не имеет большого опыта работы на этом рынке, имеет непродолжительную кредитную историю и реализует небольшое количество объектов.

Другой фактор вялотекущего развития ипотеки загородной недвижимости – риэлторские компании еще недостаточно мощно работают на загородном рынке по сравнению с тем же городским сегментом. Для банков это тоже важно, поскольку риэлторские компании, брокерские компании являются основными партнерами банков при привлечении клиентов. В этом случае клиент всегда приходит в банк подготовленным, и для банка такой клиент является подарком, так как значительно снижаются расходы.

Мнение

Константин Волков, эксперт центра страхования имущества СК «Русский мир» – Рост цен на городскую недвижимость вынуждает потенциальных покупателей обращать более пристальное внимание на загородную недвижимость. При этом спрос на загородные дома и коттеджи значительно подогревает возросшая доступность ипотечного кредитования. В последнее время наиболее активно страхуется новое и дорогое жилье. Если загородный дом (коттедж) приобретается с привлечением кредита, то возникает обязанность в страховании объекта недвижимости как предмета залога. В дальнейшем мы прогнозируем рост рынка страхования загородной недвижимости в соответствии с общим ростом рынка имущественного страхования и с учетом увеличения числа владельцев загородного имущества. При этом с большой уверенностью можно сказать, что темпы роста рынка страхования загородной недвижимости будут опережать темпы роста остального рынка имущественного страхования.

Добровольное страхование загородной недвижимости более востребовано гражданами по причине того, что вероятность повреждения или гибели строения выше, чем квартиры. Основной особенностью российского страхового рынка является недострахование большинства недорогих застрахованных строений, т. е. они застрахованы на суммы, которые намного ниже действительной стоимости этих объектов. Оценка страховой стоимости загородной недвижимости обычно более трудоемкая и зачастую требует привлечения независимой оценочной организации.

Мнение

Наталья Хмельницкая, директор департамента крупных земельных участков компании «АРИН» – Количество выдаваемых кредитов на приобретение загородного жилья по-прежнему остается на невысоком уровне. Однако с каждым годом количество таких кредитов увеличивается. К примеру, если в прошлом году лишь некоторые коттеджи можно было купить при помощи ипотеки, то сегодня их число увеличилось практически в три раза. Так, четко прослеживается тенденция привлечения банков при реализации крупномасштабных проектов в области (например, «Янино»). Здесь доля сделок с привлечением ипотечного кредита может достигать 40%. Если же речь идет о покупке коттеджа в небольшом поселке, то банки, к сожалению, пока настороженно относятся к заемщикам. А поскольку под залог в данной ситуации отдается земельный участок, который считается низколиквидным товаром, размер ставки может быть выше на 1–3% по сравнению с общегородской. Снизить процентную ставку можно, к примеру, отдавая под залог городскую квартиру.

Мнение

Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости»

– В первом полугодии текущего года на загородном рынке появился новый продукт – крупный малоэтажный комплекс эконом-класса «Новая Ижора». Весьма лояльное восприятие покупателями такого продукта на рынке, говорит о том, что сегмент открыт и востребован. Вероятнее всего, в ближайшее время на рынок выйдут новые аналогичные проекты.

В сегментах бизнес- и элита начинает ощущаться конкуренция между тем, что строится, и то, что уже построено. Иными словами формируется вторичный рынок коттеджных поселков. При этом говорить о существенных сдвигах на рынке коттеджей пока не приходится. Объемы кредитования растут, но незначительно, до массового спроса на ипотеку на загородные дома – еще далеко. Банкам гораздо проще договариваться с крупными застройщиками, работать с городскими проектами, где все прозрачно, понятны юридические вопросы. Загородный рынок пока еще рассматривается банками как рисковый.

Мнение

Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» – Ипотечное кредитование на рынке коттеджного строительства, не успев появиться, вероятно, временно приостановится. Приостановление, скорее всего, произойдет негласно, ипотечные программы просто станут недоступными для покупателей. Ведь уже сейчас можно с уверенностью сказать, что в сентябре большинство банков существенно поднимут ставки по кредитам. Это связано с отсутствием финансирования в банках, кроме того, финансовая инфляция высока, и банкам просто невыгодно выдавать кредиты по ставке ниже 13–14% годовых в рублях. Поэтому с сентября, вероятно, многие финансовые компании поднимут ставки на 1–2 и более процентов.

Возможно, что существенно ужесточатся требования как к заемщику, так и к предмету залога. На рынке ипотечного кредитования коттеджных поселков тенденция, скорее всего, будет заметна еще больше. Ведь загородная ипотека стартовала совсем недавно, не успела окрепнуть и выработать подходы к оценке предмета залога, строительной компании. У банков еще до кризиса было много вопросов при кредитовании загородных объектов, например, как оценить надежность застройщиков, большинство из которых небольшие, недавно появившиеся компании. Большую проблему составляет отсутствие в документации на коттеджный поселок кадастровых планов на каждый отдельный участок с домом – обычно есть только кадастр на земельный участок всего поселка. Часто ипотека невозможна из-за ненадлежащего оформления прав на земельный участок, низкого качества коттеджа или его отделки. Огромное значение при оценке предмета залога на загородном рынке играют инженерные коммуникации и социальная инфраструктура, которые часто не соответствуют пожеланиям банков.

Мнение

Юлия Нигуль, заместитель руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» – Ужесточение условий кредитования отразилось на всем рынке ипотеки, не говоря только о загороде. А загород неохотно кредитовали и до кризиса банковской системы. Очевидно, что банки не спешат развивать загородное кредитование. Это легко объяснимо – когда есть очередь из десятка стандартных городских сделок – не до проблемных вариантов, какими в большинстве своем являются объекты загородного малоэтажного строительства. Если бы загородный рынок был прозрачным, то, безусловно, ипотечное кредитование пошло бы в гору. Чаще всего застройщики начинают возводить жилые комплексы на землях, не имеющих статуса ИЖС, а предназначенных под дачное строительство (на сельскохозяйственных землях), либо земли в процессе перевода. Эта ситуация значительно тормозит развитие ипотеки загородного сегмента. Потребность в загородной ипотеке на данный период сохраняется, следует ожидать ее уменьшения вследствие сезонности спроса (к осени и зиме), а не вследствие ужесточения условий кредитования.

Мнение

Константин Новиков, руководитель отдела кредитования компании Village Consulting – Большинство объектов сегодня строятся на землях сельхозназначения и имеют проблемы с аккредитацией в банке. По закону объектом ипотеки является земля и стоящий на ней коттедж. В данном случае объект банк не может наложить обременение на конкретный земельный участок, поскольку формально его нет, а есть единая территория застройки коттеджного поселка. На момент строительства коттеджного поселка, когда покупатель берет кредит, хоть и проведено межевание земли и участкам присвоены кадастровые номера, они не зарегистрированы в ГУ ФРС. Регистрация объектов будет проведена только, когда будут построены все дома и поселок будет сдан.

Источник: www.bsn.ru