Недвижимость Воронеж без посредников

Рейтинг 1181

Отношения дольщика и застройщика регулирует закон

№ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако, кризис увеличил опасность долгостроев, так как крупные компании столкнулись с проблемами финансирования текущих проектов. И сегодня в большинстве случаев дольщики, заключившие соглашение о приобретении недвижимости с застройщиком по «серым» схемам, остаются заложниками добросовестности компании застройщика.

Наименований договоров (основной, предварительный, вексель), по которым работают «серые застройщики», довольно много. Предварительный договор купли-продажи - расписка в том, что компания получила от дольщика определенную сумму денег. Это один из наиболее популярных схем у московских девелоперов. К их числу относятся известные компании, как «Интеко», Главмосстрой», ПИК, «Сити XXI век», «Крост», «Капитал груп».

Предварительный договор нигде не фиксируется, кроме самой компании. Схема предварительной оплаты в дальнейшем не дает покупателю потенциальных гарантий получения оплаченной уже квартиры: никакие параметры в договоре не указываются.

Вексельная схема, при которой покупателю выдается вексель- обязательство застройщика вернуть дольщику указанную в нем сумму. Данная схема не гарантирует права покупателя жилья: купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах этой бумаги указываются лишь номинальная стоимость квартиры и срок погашения, кому и кем выдана. Поэтому на фоне финансового кризиса положение дольщиков становится все более шатким.

Проблемы финансирования и их последствия для дольщиков

Следует отметить, что на практике у «подзаконных 214-ФЗ» покупателей все-таки больше шансов защитить свои права, чем у «серых». Если строительство объекта заморожено, и компания не в состоянии финансировать его, то дальнейшее развитие идет в соответствии с федеральным законом №127 «О несостоятельности (банкротстве)» Однако, банкротство компании порой не единственная и не самая распространенная угроза. На сегодняшний день бесконечно долгое затягивание сроков при нынешних проблемах с финансами, приобретает хроническое заболевание рынка. Обладатели векселей и предварительных договоров никак не способны повлиять на этот процесс. В то время, как «Законный» договор предусматривает строгие сроки исполнения застройщиком его обязательств и ответственность за нарушение этих сроков.

Если строительство не просто затягивается, а фактически прекращается, покупатель может сам инициировать процесс расторжения договора, в соответствии со ст.9, п.1.1 он может расторгнуть договор в судебном порядке. Если очевидно, что дом не будет построен согласно подписанного договора, застройщик обязан уплатить покупателю деньги с процентами за их использование. «Серые» покупатели лишены подобных возможностей. При замораживании строительства застройщик, работающий по «серым» схемам, имея векселя или предварительные договора купли-продажи не выплачивает никаких штрафов покупателям жилья. Сложностей между дольщиками и застройщиками остается достаточно много. Вначале 2009 года депутаты Госдумы, подготовив соответствующие поправки, предложили:

- налагать на всех, кто реализует объекты не по ФЗ №214 штрафы (за нарушение предлагается установить административную ответственность: на должностных лиц штраф в размере от 20 до 50 тысяч рублей, на юридические лица - от 500тыс. до 1 мил. рублей за каждого гражданина, денежные средства которого привлечены с нарушением установленного порядка);

-освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом.

ФЗ № 214 разрабатывался долго, с множеством прений и рядом поправок. Несмотря на принятие изменений и поправок, закон создал больше трудностей, нежели устранил проблемы. И в этой связи, большинство застройщиков остались на «серых» схемах..

«Попытка заставить всех застройщиков работать по единым правилам, ни к чему не приведет», - говорит президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Г. Алтухов. «Существует ряд основных причин, отталкивающих застройщиков от ФЗ №214» К ним относятся:

-у некоторых застройщиков правоустанавливающая или проектная документация получена не в полном объеме.

-желание сэкономить, в том числе и на налогах. По мнению Г.Алтухова, несуществующая редакция поправок ни большинство высказанных замечаний не содержит конкретных мер, направленных на недопущение проволочек или затягиваний сроков по вине согласующих организаций или органов власти.

Вывод:

Если у государства на фоне кризиса все же получится провести предложенные меры, то права покупателей жилья будут в большей степени защищены, чем раньше.

Копирование статьи допускается только с размещением обратной ссылки на источник /